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Devolución de arras penitenciales

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¿Qué es el contrato de arras?

Por lo general, las arras son un tipo de señal o anticipo que requieren la entrega de dinero para afianzar el cumplimiento de una obligación futura.

Por tanto, estamos ante un precontrato de carácter privado, suscrito entre comprador y vendedor. En el mismo, se pacta la reserva de la compraventa de un bien mueble o inmueble, como podría ser una vivienda, un automóvil, o maquinaria… De modo que el comprador entrega, generalmente, una cantidad de dinero a cuenta respecto del precio que finalmente se abone cuando tenga lugar la compraventa.

De esta forma, mediante el contrato de arras, el comprador se compromete a adquirir el bien «reservado», y el vendedor se compromete a venderlo al interesado, y no a cualquier otro tercer interesado.

¿Qué tipos de arras existen?

Podemos distinguir dos tipos de arras:

  • Las arras confirmatorias: se presume, si las partes no pactan lo contrario, que las cantidades abonadas como señal y a cuenta del precio de la compraventa son arras confirmatorias. Se entregan como garantía de que el contrato de compraventa se llevará a cabo. Si finalmente la compraventa no se lleva a cabo por voluntad de alguna de las partes, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato de compraventa, o bien puede resolverlo. Si finalmente el contrato de compraventa no termina teniendo lugar, es preciso que el vendedor restituya al comprador las arras abonadas en estos casos, sin perjuicio de poderle reclamar los daños y perjuicios que se le hayan podido ocasionar.
  • Las arras penitenciales: debe establecerse en el contrato de arras, expresamente, que las mismas tienen tal consideración. La diferencia principal respecto de las arras confirmatorias estriba en que, mientras con las primeras, si no tiene lugar la compraventa, las mismas deben devolverse a la parte compradora; con las arras penitenciales:
    • Si el comprador desiste de la compraventa pierde las arras, salvo que el desistimiento esté justificado.
    • Si es el vendedor quien desiste de la compraventa, pierde las arras que recibió y debe devolverlas dobladas al comprador.

En qué casos puede solicitarse la devolución de las arras, si no termina llevándose a cabo la compraventa?

Como hemos visto, si las arras son confirmatorias, y la compraventa finalmente no tiene lugar, deberían restituirse al comprador las arras abonadas.

Si son penitenciales, y la compraventa no se produce por desistimiento del comprador, se le deben devolver las arras, si su desistimiento está justificado. Se entiende que el desistimiento del comprador podría estar justificado en los siguientes casos:

  • Cuando medien causas de fuerza mayor, o aplicación del principio rebus sic stantibus. Para lo que se deberá estar ante las concretas circunstancias de cada caso.
  • Si por ejemplo, antes de que tuviera lugar la compraventa aparecieren vicios ocultos en el bien (mueble o inmueble), de entidad suficiente.
  • Si el comprador hubiera solicitado financiación para adquirir el bien (por ejemplo, hubiera solicitado una hipoteca), y la entidad de crédito le negara tal financiación. (Sólo en el ámbito territorial de Cataluña).

Pero, ¿Qué ocurre con las arras penitenciales, si el desistimiento del comprador no está justificado?

En principio, debemos considerar que salvo que el vendedor acepte voluntariamente restituir el importe de las arras, no se le puede exigir su devolución.

Ahora bien, en aquellos casos en que el vendedor, (o la parte con quién se ha suscrito el contrato de arras) es un empresario (entre otros: inmobiliaria, promotor, constructora….), aunque el desistimiento por parte del comprador no esté justificado, debe devolverse de las arras abonadas, inexorablemente, la parte del IVA correspondiente a las arras previamente entregadas. 

Devolución del IVA correspondiente al importe abonado en concepto de arras penitenciales.

A modo de ejemplo: «A» pretende comprar un inmueble a la Inmobiliaria «B», por lo que se firma un contrato de arras penitenciales por importe de 181.500.-€. (De los cuáles 150.000 corresponden al valor del bien, y los restantes 31.500.-€ corresponden al IVA aplicable a la operación). Ya que al ser «B» un empresario, las operaciones que realice éste siempre devengarán el IVA correspondiente.

  • Si en nuestro ejemplo, «A» desistiera de la compraventa, «B» podría negarse a devolverle las arras penitenciales. Pero en ningún caso podría oponerse a devolverle los «31.500» abonados por «A» en concepto de la parte de IVA correspondiente de las arras abonadas. Y «A» podría solicitar legítimamente la devolución de este importe.

Así, aunque el comprador desista, y aunque hipotéticamente por parte del vendedor hiciera suya como penalización la cantidad entregada en concepto de reserva, debe entenderse que el IVA entregado exclusivamente aplica a las cantidades entregadas a cuenta por la futura operación de compraventa. De modo que en ningún caso puede entenderse que el IVA abonado  pueda repercutirse a una eventual penalización. En efecto, no pueden considerarse sujetas al IVA las cantidades que, abonadas al promotor en concepto de reserva, pasen a ostentar la condición de indemnización. Por lo que en definitiva, además, correspondería al vendedor, emitir una factura rectificativa a la parte compradora. Y a su vez, restituir la cantidad correspondiente a la cuota de IVA repercutido en la factura inicial. (Y que en nuestro ejemplo, ascendería a 31.500.-€).

¿Qué dicen los Juzgados y tribunales al respecto?

En este sentido además, se ha pronunciado el TJUE, en su Sentencia de 18 de julio de 2007, ap. 32, al disponer que: […] mientras que, en el caso de un desarrollo normal del contrato, las arras se imputan al precio de los servicios prestados por el empresario del establecimiento hotelero y están, por tanto, sujetas al IVA, la conservación de las arras de que se trata en el procedimiento principal es, por el contrario, la consecuencia del ejercicio por parte del cliente de la facultad de desistimiento que se había puesto a su disposición y sirve para indemnizar a dicho empresario de los efectos del desistimiento. Una indemnización de estas características no constituye la retribución de una prestación y no forma parte de la base imponible del IVA”.

Y son: “[…] “indemnizaciones a tanto alzado por resolución de contrato abonadas en concepto de reparación por el perjuicio sufrido a causa del incumplimiento del cliente, sin relación directa con ningún servicio prestado a título oneroso y, como tales, no sujetas a este impuesto […]”.

Para la revisión de cualquier contrato de arras, para la redacción de los mismos, la asistencia a lo largo de un procedimiento de compraventa, o para la solicitud de devolución de las arras penitenciales abonadas a la parte compradora, destacamos la importancia de contar con la asistencia de un abogado, para que pueda guiarle, asesorarle y realizarle las gestiones oportunas.

Por ello, le recomendamos los servicios de BACH LEGAL GROUP en este ámbito. Habida cuenta de la cantidad de supuestos en que iniciada la reclamación por nuestra parte, hemos conseguido que el Cliente recuperara en la mayoría de ocasiones, una parte considerable de las arras abonadas como señal previa a la compraventa de un inmueble.

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